Cijene novih stanova u Srpskoj nastavljaju da bilježe rast, a dok je kvadrat u trećem tromjesečju u prosjeku bio najskuplji u Trebinju, Banjaluka je zadržala primat po broju prodatih, sa 40 odsto ukupnog prometa, što potvrđuje njenu poziciju najvećeg i najaktivnijeg tržišta nekretnina.

Prema podacima Republičkog zavoda za statistiku, prosječna cijena završenih i prodatih novih stanova u Srpskoj u trećem tromjesečju ove godine iznosila je 3.103 KM po kvadratnom metru, što je za 2,6 odsto više nego u prosjeku prošle godine, odnosno za 8,8 odsto više u odnosu na isti period lani.

Najviša prosječna cijena zabilježena je u Trebinju i iznosila je 4.389 KM, dok je u Banjaluci kvadrat koštao 3.887 KM. Podaci statističara pokazuju da je od jula do septembra prodat 921 novi završeni stan, što je za 13,8 odsto više od prosječnog broja prodaja u 2025. godini. Ukupna vrijednost prometa dostigla je, kako su naveli, 151,7 miliona KM. Najviše stanova prodato je u Banjaluci, 367, ukupne vrijednosti 76,1 milion KM, zatim u Bijeljini 153, Istočnom Novom Sarajevu 99 i Foči 87 stanova.

Posmatrano za prvih devet mjeseci ove godine, prosječna cijena kvadrata novog stana u Srpskoj iznosila je 3.044 KM, što je za 1,2 odsto više nego u istom periodu prošle godine. U tom periodu najskuplji su bili stanovi u Trebinju, sa prosječnom cijenom od 4.517 KM po kvadratu, dok je u Banjaluci prosjek iznosio 3.948 KM. U najvećem gradu Srpske zabilježena je i najveća prodaja, odnosno 717 stanova, ukupne vrijednosti 153,9 miliona KM.

Direktor Sektora granskih udruženja u Privrednoj komori RS Mile Petrović kazao je za „Glas“ da ovakvi pokazatelji nisu iznenađenje, jer Banjaluka već duže vrijeme učestvuje sa 35 do 40 odsto u ukupnoj stambenoj gradnji u Srpskoj.

– Banjaluka je administrativni centar Srpske i svi teže da imaju stan u ovom gradu. Kada je riječ o pojedinačnim cijenama, važno je znati da sama lokacija, odnosno zemljište, utiče sa 18 do 20 odsto na cijenu stana. Ukoliko se pojave stanovi koji odskaču cijenom, to može biti posljedica posebnih zahtjeva kupaca, skupih materijala i zahtjevnijih završnih radova – rekao je Petrović.

Reklama

Osvrćući se na podatke o manjem broju izdatih građevinskih dozvola u prethodnom periodu, Petrović je ocijenio da to ne znači nužno i smanjenje obima gradnje. Kako je naveo, u Banjaluci je zastoj u izdavanju dozvola bio posljedica problema sa regulacionim planovima, bez kojih nije moguće izdati građevinsku dozvolu za određenu parcelu.

– S obzirom na to da Banjaluka vuče najveći dio gradnje, pa se zastoj u usvajanju regulacionih planova odrazio i na izdavanje dozvola. Čim je taj problem otklonjen, nastavljeno je njihovo izdavanje. U ovom trenutku ne očekujem da bi moglo doći do problema koji bi ugrozili ponudu stanova, jer su regulacioni planovi usvojeni i gradska uprava ponovo funkcioniše u tom pogledu – istakao je Petrović.

Dodao je da je zastoj možda u jednom periodu stvorio utisak vještačke nestašice, što je moglo uticati na brže odlučivanje kupaca i prihvatanje viših cijena. Ipak, smatra da će tržište nekretnina u većim gradovima ostati stabilno, između ostalog i zbog potražnje stanovništva iz dijaspore i građana iz manjih i perifernih sredina koji rješavaju stambeno pitanje.

Kada je riječ o daljem kretanju cijena, Petrović naglašava da se ne može govoriti o njihovom automatskom rastu, jer one zavise od više ulaznih parametara.

– Cijena kvadrata zavisi od zemljišta i lokacije, cijene izvođenja radova, građevinskog materijala, kao i troškova projektne i tehničke dokumentacije. Materijal već dvije do tri godine ima relativno stabilnu cijenu, nakon poskupljenja iz 2022. godine. Kada se svi ti troškovi saberu, dobija se kalkulativna cijena, ali završnu riječ ipak daje tržište, odnosno potražnja – pojasnio je Petrović.

Očekivanja

Ovogodišnju građevinsku sezonu Mile Petrović je ocijenio izuzetno uspješnom, uprkos određenim poteškoćama, prije svega nedostatku radne snage i zastojima u izdavanju građevinskih dozvola za pojedine investitore u Banjaluci. Očekuje da će se intenzivna gradnja nastaviti i naredne godine, posebno imajući u vidu da izgradnja stambenih i stambeno-poslovnih objekata traje duže od dvije godine.

Reklama

– Prema izdatim građevinskim dozvolama, očekujemo nastavak ovog trenda i naredne godine. Već se mogu vidjeti novi kranovi i objekti koji su izašli iznad temelja. Stanogradnja trenutno čini oko 60 odsto ukupne građevinske aktivnosti i predstavlja njen najveći segment – kazao je Petrović.

Glas Srpske

Generacija Z ulazi na tržište stanova sporije nego što se očekivalo, ali sa sasvim drugačijim zahtevima: digitalna kupovina „od telefona do ugovora“, pešačka dostupnost, fleksibilni modeli finansiranja i stanovanje koje se može priuštiti bez žrtvovanja kvaliteta života. Zvanični podaci potvrđuju tri trenda koja će oblikovati narednu deceniju: kasniji izlazak iz roditeljskog doma, hronični manjak stanova u Evropi i rast iznajmljivanja kao dominantne stambene tenzije.

Kako generacija Z kupuje i šta zaista traži?

Prema podacima Evropske komisije, generacija Z ulazi u vlasništvo kasnije, a to znači da je u EU prosečna starost napuštanja roditeljskog doma 2023. iznosila 26,3 godine, sa velikim razlikama po državama. To pomera formiranje domaćinstava i produžava period najma, pogotovo u gradovima sa skučenom ponudom.

Sa druge strane, u Sjedinjenim Državama stariji pripadnici generacije Z i dalje čine tek mali deo kupaca – oko tri odsto tržišta – što je dobar indikator globalnog kašnjenja u ulasku u vlasništvo, koje se, preko finansijskih kanala i investicionih tokova, preliva i na Evropu.

Ova generacija, međutim, ne odustaje od kupovine, ali menja način kako do nje dolazi. Prvi zahtev je digital-first iskustvo: VR/AR obilazak, dokumentacija i predodobrenje onlajn, komunikacija preko poruka umesto telefona. Drugi je lokacijska logika „15 minuta“, što znači da bi trebalo da škole, posao, zdravstvo i rekreacija budu na udaljenosti od dve stanice. Treći zahtev je realni trošak života, ne samo rata kredita. Zato generacija Z prednost daje efikasnoj kvadraturi, zajedničkim sadržajima u zgradi i niskim režijama. Akademska i sektorska istraživanja posljednjih godina prate i mere ovu „pešačku premiju“, a investitori je već ugrađuju u procjene.

Na strani finansiranja, posljednje inovacije pokušavaju da smanje ulaznu barijeru. U Velikoj Britaniji uvedene su hipoteke koje u obzir uzimaju istoriju plaćanja kirije – čak i bez depozita – čime se dug „za najam“ pretvara u dokaz kreditne discipline. To je jasna poruka bankarskog sektora da standardnih „20 odsto učešća“ nije jedini put do prvog doma.

Reklama

Tržište koje zatiče generaciju Z

Produbljuje se strukturni deficit stanova u Evropi. Prema velikoj sektorskoj analizi, nedostaje oko 9,6 miliona domova (oko 3,5% postojećeg fonda). Manje dozvola za gradnju i spor oporavak investicija drže ponudu zategnutom, pa kirije rastu brže od prihoda. To, prema istraživanju European Real Estate Market Outlooka 2025, direktno pogađa mlađe kupce, koji duže ostaju u najmu i teže dolaze do učešća.

Zato privatni najam postaje dominantna stambena tenzija: profesionalizuju se zgrade za iznajmljivanje (build-to-rent), a institucionalni kapital preusmerava sredstva iz kancelarijskog u „living“ sektor. Podaci pokazuju da je iznajmljivanje najbrže rastuća tenzija u Evropi u protekloj deceniji, a „living“ je već najveća klasa imovine po ulaganju.

U okviru modela Build-to-Rent posebno se širi single-family rental (porodične kuće za najam), format koji mladim porodicama nudi dvorište i mir, ali bez troškova kupovine. Samo u jednoj velikoj evropskoj ekonomiji ulaganja u ovaj segment već nose nešto preko 40 odsto ukupnog BTR kapitala, a investitorske ankete ga označavaju kao glavno polje rasta do kraja decenije.

Treći talas su novi oblici zajedničkog stanovanja (co-living i „roommate-ready“ zgrade) – kraći ugovori, fiksne režije, sadržaji (cowork, teretana, zajedničke kuhinje) i algoritamsko „sparivanje“ sustanara. Tržišni izveštaji beleže dvocifren rast ovog formata do 2030, upravo zato što direktno pogađa problem pristupačnosti i fleksibilnosti za mlađe radnike.

Na političkom horizontu, mladi sve glasnije traže pristupačno stanovanje: u najnovijem evropskom istraživanju prioritet za ulaganja su upravo stanovanje i troškovi života. Kako se ova tema penje na listi javnih politika, očekuju se nove javno-privatne šeme finansiranja, od povoljnijih kredita za gradnju i kupovinu do garancijskih fondova i „step-up“ modela vlasništva (rent-to-own, shared ownership).

Reklama

Šta to znači za narednih 10 godina (i za Srbiju)?

U narednih deset godina tržište će se sve više udaljavati od modela „kvadrat po svaku cenu“ i približavati novim oblicima stanovanja. Na strani ponude, očekuje se da će stanovi biti manji, ali funkcionalniji – sa pametnim rasporedom, niskim režijama i dodatnim sadržajima u zgradi koji rasterećuju privatnu kvadraturu. U urbanim centrima prednost će imati projekti koji nude kompletnu infrastrukturu na pešačkoj udaljenosti, jer upravo takve lokacije mladi vide kao vrednost koja opravdava cenu.

Istovremeno, nedostatak stambenog fonda održaće pritisak na cene i kirije, pa će mladi duže ostajati u najmu. To otvara prostor za profesionalizovane zgrade za izdavanje i nove formate zajedničkog stanovanja koji nude sigurnost i standardizovane uslove umesto nesigurnog podstanarstva.

Finansiranje će, takođe, morati da se prilagodi. Umesto klasičnog modela sa visokim učešćem, na scenu stupaju krediti koji uzimaju u obzir istoriju plaćanja kirije, modeli otkupa kroz rentu ili hibridna vlasništva gde se stan postupno otplaćuje. Takva rešenja, već testirana u razvijenim tržištima, mogu značajno olakšati put do prve nekretnine.

Za Srbiju to znači da će najveću šansu imati projekti u blizini javnog prevoza, sa uređenom društvenom infrastrukturom i pešačkom dostupnošću. Investitori koji ponude jasne ugovore, transparentne troškove i kvalitetno održavanje zgrada moći će da pridobiju poverenje mlađih kupaca i stanara. Banke će pak morati da razviju proizvode koji prate nelinearne karijere – frilensere, „gig“ radnike i mlade preduzetnike – jer upravo to postaje nova normalnost.

Generacija Z neće „spasti“ tržište kupovinom po starim pravilima – nateraće ga da se promjeni. Njihovi prioriteti su praktični: blizina sadržaja, transparentni troškovi, digitalna kupovina bez „frikcije“ i jasna putanja ka vlasništvu, čak i ako počinje najmom. Sektorski podaci upućuju da će narednih deset godina obeležiti: dug period profesionalnog najma, inovacije u finansiranju prvog doma i rast projekata koji vrede koliko i okruženje – a ne samo kvadrat. Ko to razume i ponudi – osvojiće „zumere“; ko insistira na „kvadratu bez grada“ – ostaće bez kupca.

Reklama

Riječ je o stambeno poslovnom objekatu, luksuznog karaktera, savremenog arhitektonskog izgleda te visokokvalitetne gradnje, koji se nalazi na južnoj kapiji Trebinja, na veoma atraktivnoj lokaciji u blizini kružnog toka i rijeke Trebišnjice.

Zgrada ima otvoren vidik na sve strane, jer joj to omogućava izdvojenost lokacije. U neposrednoj blizini je nove bolnice i novog tržnog centra, a do centra grada na svega 7 minuta hoda. Objekat sam po sebi predstavlja unikatan poslovno stambeni projekat karakterističnog oblika, većim dijelom balkona okrenut prema jugu. Svi stanovi su sa balkonima.

199 modernih stanova u četiri lamele sa poslovnim prostorima i garažom

Isprojektovani su vrlo pažljivo vodeći računa o funkcionalnosti svakog kvadrata, pa tako u potpunosti pružaju praktičnost i udobnost stanovanja. Projektom je predviđena izgradnja ukupno 199 stambenih jedinica: u ponudi su garsonjere, jednosobni i dvosobni stanovi koji su raspoređeni u 4 lamele po 5 etaža. U suterenu su smješteni poslovni prostori. garažna mjesta su raspoređena ispod lamela i u centralnoj garaži.

Rok završetka izgradnje je ljeto 2027. godine .

Pogledajte ponudu stanova OVDJE

Reklama