Generacija Z ulazi na tržište stanova sporije nego što se očekivalo, ali sa sasvim drugačijim zahtevima: digitalna kupovina „od telefona do ugovora“, pešačka dostupnost, fleksibilni modeli finansiranja i stanovanje koje se može priuštiti bez žrtvovanja kvaliteta života. Zvanični podaci potvrđuju tri trenda koja će oblikovati narednu deceniju: kasniji izlazak iz roditeljskog doma, hronični manjak stanova u Evropi i rast iznajmljivanja kao dominantne stambene tenzije.

Kako generacija Z kupuje i šta zaista traži?

Prema podacima Evropske komisije, generacija Z ulazi u vlasništvo kasnije, a to znači da je u EU prosečna starost napuštanja roditeljskog doma 2023. iznosila 26,3 godine, sa velikim razlikama po državama. To pomera formiranje domaćinstava i produžava period najma, pogotovo u gradovima sa skučenom ponudom.

Sa druge strane, u Sjedinjenim Državama stariji pripadnici generacije Z i dalje čine tek mali deo kupaca – oko tri odsto tržišta – što je dobar indikator globalnog kašnjenja u ulasku u vlasništvo, koje se, preko finansijskih kanala i investicionih tokova, preliva i na Evropu.

Ova generacija, međutim, ne odustaje od kupovine, ali menja način kako do nje dolazi. Prvi zahtev je digital-first iskustvo: VR/AR obilazak, dokumentacija i predodobrenje onlajn, komunikacija preko poruka umesto telefona. Drugi je lokacijska logika „15 minuta“, što znači da bi trebalo da škole, posao, zdravstvo i rekreacija budu na udaljenosti od dve stanice. Treći zahtev je realni trošak života, ne samo rata kredita. Zato generacija Z prednost daje efikasnoj kvadraturi, zajedničkim sadržajima u zgradi i niskim režijama. Akademska i sektorska istraživanja posljednjih godina prate i mere ovu „pešačku premiju“, a investitori je već ugrađuju u procjene.

Na strani finansiranja, posljednje inovacije pokušavaju da smanje ulaznu barijeru. U Velikoj Britaniji uvedene su hipoteke koje u obzir uzimaju istoriju plaćanja kirije – čak i bez depozita – čime se dug „za najam“ pretvara u dokaz kreditne discipline. To je jasna poruka bankarskog sektora da standardnih „20 odsto učešća“ nije jedini put do prvog doma.

Reklama

Tržište koje zatiče generaciju Z

Produbljuje se strukturni deficit stanova u Evropi. Prema velikoj sektorskoj analizi, nedostaje oko 9,6 miliona domova (oko 3,5% postojećeg fonda). Manje dozvola za gradnju i spor oporavak investicija drže ponudu zategnutom, pa kirije rastu brže od prihoda. To, prema istraživanju European Real Estate Market Outlooka 2025, direktno pogađa mlađe kupce, koji duže ostaju u najmu i teže dolaze do učešća.

Zato privatni najam postaje dominantna stambena tenzija: profesionalizuju se zgrade za iznajmljivanje (build-to-rent), a institucionalni kapital preusmerava sredstva iz kancelarijskog u „living“ sektor. Podaci pokazuju da je iznajmljivanje najbrže rastuća tenzija u Evropi u protekloj deceniji, a „living“ je već najveća klasa imovine po ulaganju.

U okviru modela Build-to-Rent posebno se širi single-family rental (porodične kuće za najam), format koji mladim porodicama nudi dvorište i mir, ali bez troškova kupovine. Samo u jednoj velikoj evropskoj ekonomiji ulaganja u ovaj segment već nose nešto preko 40 odsto ukupnog BTR kapitala, a investitorske ankete ga označavaju kao glavno polje rasta do kraja decenije.

Treći talas su novi oblici zajedničkog stanovanja (co-living i „roommate-ready“ zgrade) – kraći ugovori, fiksne režije, sadržaji (cowork, teretana, zajedničke kuhinje) i algoritamsko „sparivanje“ sustanara. Tržišni izveštaji beleže dvocifren rast ovog formata do 2030, upravo zato što direktno pogađa problem pristupačnosti i fleksibilnosti za mlađe radnike.

Na političkom horizontu, mladi sve glasnije traže pristupačno stanovanje: u najnovijem evropskom istraživanju prioritet za ulaganja su upravo stanovanje i troškovi života. Kako se ova tema penje na listi javnih politika, očekuju se nove javno-privatne šeme finansiranja, od povoljnijih kredita za gradnju i kupovinu do garancijskih fondova i „step-up“ modela vlasništva (rent-to-own, shared ownership).

Reklama

Šta to znači za narednih 10 godina (i za Srbiju)?

U narednih deset godina tržište će se sve više udaljavati od modela „kvadrat po svaku cenu“ i približavati novim oblicima stanovanja. Na strani ponude, očekuje se da će stanovi biti manji, ali funkcionalniji – sa pametnim rasporedom, niskim režijama i dodatnim sadržajima u zgradi koji rasterećuju privatnu kvadraturu. U urbanim centrima prednost će imati projekti koji nude kompletnu infrastrukturu na pešačkoj udaljenosti, jer upravo takve lokacije mladi vide kao vrednost koja opravdava cenu.

Istovremeno, nedostatak stambenog fonda održaće pritisak na cene i kirije, pa će mladi duže ostajati u najmu. To otvara prostor za profesionalizovane zgrade za izdavanje i nove formate zajedničkog stanovanja koji nude sigurnost i standardizovane uslove umesto nesigurnog podstanarstva.

Finansiranje će, takođe, morati da se prilagodi. Umesto klasičnog modela sa visokim učešćem, na scenu stupaju krediti koji uzimaju u obzir istoriju plaćanja kirije, modeli otkupa kroz rentu ili hibridna vlasništva gde se stan postupno otplaćuje. Takva rešenja, već testirana u razvijenim tržištima, mogu značajno olakšati put do prve nekretnine.

Za Srbiju to znači da će najveću šansu imati projekti u blizini javnog prevoza, sa uređenom društvenom infrastrukturom i pešačkom dostupnošću. Investitori koji ponude jasne ugovore, transparentne troškove i kvalitetno održavanje zgrada moći će da pridobiju poverenje mlađih kupaca i stanara. Banke će pak morati da razviju proizvode koji prate nelinearne karijere – frilensere, „gig“ radnike i mlade preduzetnike – jer upravo to postaje nova normalnost.

Generacija Z neće „spasti“ tržište kupovinom po starim pravilima – nateraće ga da se promjeni. Njihovi prioriteti su praktični: blizina sadržaja, transparentni troškovi, digitalna kupovina bez „frikcije“ i jasna putanja ka vlasništvu, čak i ako počinje najmom. Sektorski podaci upućuju da će narednih deset godina obeležiti: dug period profesionalnog najma, inovacije u finansiranju prvog doma i rast projekata koji vrede koliko i okruženje – a ne samo kvadrat. Ko to razume i ponudi – osvojiće „zumere“; ko insistira na „kvadratu bez grada“ – ostaće bez kupca.

Reklama

Riječ je o stambeno poslovnom objekatu, luksuznog karaktera, savremenog arhitektonskog izgleda te visokokvalitetne gradnje, koji se nalazi na južnoj kapiji Trebinja, na veoma atraktivnoj lokaciji u blizini kružnog toka i rijeke Trebišnjice.

Zgrada ima otvoren vidik na sve strane, jer joj to omogućava izdvojenost lokacije. U neposrednoj blizini je nove bolnice i novog tržnog centra, a do centra grada na svega 7 minuta hoda. Objekat sam po sebi predstavlja unikatan poslovno stambeni projekat karakterističnog oblika, većim dijelom balkona okrenut prema jugu. Svi stanovi su sa balkonima.

199 modernih stanova u četiri lamele sa poslovnim prostorima i garažom

Isprojektovani su vrlo pažljivo vodeći računa o funkcionalnosti svakog kvadrata, pa tako u potpunosti pružaju praktičnost i udobnost stanovanja. Projektom je predviđena izgradnja ukupno 199 stambenih jedinica: u ponudi su garsonjere, jednosobni i dvosobni stanovi koji su raspoređeni u 4 lamele po 5 etaža. U suterenu su smješteni poslovni prostori. garažna mjesta su raspoređena ispod lamela i u centralnoj garaži.

Rok završetka izgradnje je ljeto 2027. godine .

Pogledajte ponudu stanova OVDJE

Reklama

Građani BiH, koji očekuju da im, napokon, bude omogućen povrat PDV-a na prvu kupljenu nekretninu, nemaju previše razloga za slavlje, jer je ono što će uštedjeti već progutala inflacija.

Štaviše, još se uopšte ne zna datum kada će zaživjeti praksa povrata PDV-a, ali se zato zna da je poskupljenje stanova, u ogromnom iznosu, nastavljeno i u prošloj godini.

– Prоsјеčnа ciјеnа prоdаtih nоvih stаnоvа po metru kvadratnom u četvrtom kvartalu 2024. godine, u poređenju sa četvrtim kvartalom 2023. godine, veća je za 16,6 odsto – naveli su iz Agencije za statistiku BiH.

Brojni građani računali su na uštedu kroz vraćanje PDV-a, planirajući da će taj novac koristiti za opremanje stana, ali je inflacija odradila svoje, tako da ono što, budući kupci neće platiti na mostu, već jesu na ćupriji. Ili, najjednostavnije rečeno, uštede neće ni biti.

Da su cijene nepodnošljive, uočili su i kupci, koji, kako kažu, godinama pregledaju oglase u nadi da će, napokon, pronaći nekretninu koju mogu da kupe. Kada god pogledaju cijene, oblije ih hladan znoj.

– Za pare, koje sada imamo, prije pet-šest godina mogli smo kupiti 100 kvadrata, a sada jedva 50. Za nas četvoro, a to smo supruga, ja i naših dvoje djece, treba nam trosoban stan. Nemoguće je da ga pronađemo za novac koji imamo. Ma, nema šanse. A svaki dan prelistavamo oglase, profile na društvenim mrežama i slično. I svaki dan se čudimo cijenama – priča za „Nezavisne novine“ jedan Banjalučanin.

Reklama

Poskupljenja su, da nevolja bude veća, nastavljena i ove godine. U agencijama za promet nekretninama kažu – kvadrat je u Banjaluci, kod pojedinih investitora, „otišao“ nagore za 100-200 maraka. Predviđaju novi rast cijena, od onog momenta kada bude omogućen povrat PDV-a. Tržišna pravila su jasna.

– Jednostavno, biće povećana potražnja, naročito za male stanove, za koje i sada vlada velika potražnja. Onda će investitori vidjeti kolika je potražnja za malim stanovima i oni će biti skuplji. Suštinski, građani neće dobiti ništa. Evo, cijene su već počeli dizati od Nove godine, za nekih 100-200 maraka – kaže Stefan Vasilić iz agencije za promet nekretnina Euro-agent Banjaluka.

Glavni problem je, ocjenjuje, i dalje visoka potražnja, odnosno to što puno ljudi ima višak novca, koji nemaju gdje uložiti.

– Najmanje je ljudi koji kupuju stanove za život. Kupuju ih ljudi koji su zaradili neke pare, nemaju gdje da ih ulože, osim da kupe stan pa koliko-toliko očuvaju vrijednost novca. Plus, tu su ljudi iz inostranstva te ljudi iz drugih opština. Tako da lokalno stanovništvo, koje stanove kupuje za život, ima nelojalnu konkurenciju u vidu tih ljudi koji generišu veliku potražnju i stvaraju visoke cijene – rekao je Vasilić za Nezavisne novine.

Da su, ne samo kod nas, već globalno, cijene nekretnina u konstantnom rastu već nekoliko godina, te kao takve izazivaju velike probleme i u puno većim i stabilnijim državama i ekonomijama od naše, ocjenjuje Admir Arnautović, predsjednik Udruženja kluba potrošača srednje Bosne Travnik.

U nekim državama, dodaje on, postoje manje ili više uspješne strategije kojima se bore s ovim problemom, s ciljem da pomognu građanima, posebno mladim koji kupuju prve nekretnine.

Reklama

– Povrat sredstava od PDV-a je samo jedna od mogućih stvari koje se mogu uraditi, ali to se u našem slučaju pokazalo kao nedovoljno, upravo iz razloga što je rast cijena kvadrata novogradnje na godišnjem nivou veći i od PDV-a. Sa druge strane, problem je i što se ‘pomaže’ samo kupcima stanova u novogradnji, gdje je kvadrat znatno skuplji nego u starijim zgradama, čime se dovodi u pitanje koliko je zaista iskrena namjera zakonodavca da se pomogne mladima – naglašava Arnautović.

Kako dodaje, stan u zgradi koja je stara 10-15 godina je i do 30 odsto jeftiniji od stana iste kvadrature u novogradnji, čime su stariji stanovi i bez povrata PDV-a atraktivniji mladima kao prva nekretnina.

– Mislim da bi nadležni trebalo da razmisle i o drugim metodama ako zaista žele pomoći mladima – od izgradnje subvencioniranih zgrada, gdje će se kvadrat stana prodavati po stvarnoj cijeni, a ne onoj koja je trenutno tržišna, odnosno, o uvođenju poreza na nekretnine koje ne služe za stalno stanovanje, čime bi se ograničilo tržište stanova koji se izdaju po astronomskim cijenama, te snizila cijena kvadrata stana u prodaji. Povrat PDV-a je dobra stvar, ali u ovom trenutku nedovoljna i svakako se mora razmisliti o novim mjerama podrške, posebno svim osobama koje kupuju svoju prvu nekretninu za stalno stanovanje – ističe Arnautović za Nezavisne novine.

Nezavisne novine